Le Loueur en meublé

 

La location meublée reste une opportunité exceptionnelle pour se constituer des revenus complémentaires non taxés en prévision, par exemple, de la retraite.

Le développement de la mobilité, la mutation de la société et des modes de vie font naitre de nouveaux besoins en matière de logement. C'est vrai  pour les personnes âgées dépendantes, ça l'est aussi pour les étudiants, les travailleurs mobiles ou encore les touristes soucieux de disposerpar ailleurs  d'un ensemble de services. 

 

Les types de location meublée:

 

Il existe différents types de location meublée en fonction de la fréquence et la durée de location mais aussi de la manière dont il souhaite que le bien soit exploité. 

 

-Soit le bien est loué de manière habituelle et continue à un particulier où il établit sa résidence principale. Dans ce cas le bail doit être d'un an minimum (9 mois pour les étudiants présents pendant une année soclaire).

-Soit le bien est loué de manière occasionnelle lors de périodes de vacances par exemple.

 

Par ailleurs,  le bien peut être loué directement à un utilisateur ou à un exploitant de résidences qui le met à la disposition de sa propre clientèle.

 

Le cadre juridique de la location meublée:

 

La location meublée est une activité civile. "C'est la mise à disposition conjointe d'une part, d'un local à usage d'habitation et, d'autre part, des meubles qui le garnissent et permettent d'y habiter, et ce, dans des conditions précises de durée et de loyer".

 

Quand le logement est destiné à une habitation principale (bail civil)un bail écrit est obligatoire. Il est souhaitable alors de préciser les modalités: point de départ de la location, descrption des locaux, modalités de révision du loyer, montant du dépôt de garantie....) car c'est le contrat de bail qui fait la loi entre les parties. Par ailleurs, un inventaire du mobilier et un état des lieux doivent annexés au contrat de location.

Le propriétaire doit offrir un logement décent et pourvu des éléments de mobilier permettant au locataire d'y vivre normalement.La jurisprudence a rappelé l'obligation faite aux preneurs d'entretenir et de remplacer les meubles endommagés.

Les parties disposent également d'une grande liberté dans la répartition des charges récupérables sur le locataire. 

 

Quand le logement est loué à un exploitant: il est alors de nature commerciale. L'exploitant prend en charge la gestion  des locaux. Les copropriétaires de l'immeuble louent directement les locaux à cet exploitant qui les met ensuite à la disposition de ses propres clients en en leur offrant des services complémentaires. Il s'agit des résidences étudiantes, résidences affaires, résidences de service, résidences étudiantes. 

 

Le bail relève du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 relatif aux locaux commerciaux. Les caractéristiques de ce bail sont les suivantes:

-une durée minimum de 9 ans sans faculté de résiliation au profit du bailleur

-le preneur dispose d'une faculté de résiliation à la fin de chaque période triennale

-il dispose du droit de renouvellement du bail

-la révision du loyer est plafonnée pendant la durée du bail et lors du renouvellement

-la répartition des charges peut-être fixée librement et en l'absence de stipulations contractuelles, le preneur est seulement tenu aux réparations locatives ou à de menus entretiens énumérés par l'article 1754 du Code Civil et le bailleur doit supporter en application des articles 605 et 606 du Code Civil, les réparations d'entretein ou de gros entretien .

En réalité, les baux ont une durée comprise entre 9 ans et 11 ans et demi. Le plus souvent, il s'agit d'un bail ferme.

 

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP):

 

Il s'agit des personnes qui ont une activité de location meublée mais qui:

-soit ne réalisent pas 23 000€ de recettes annuelle

-soit qu'elles n'en retirent pas au moins 50% de leur revenu global

-soit ne sont pas inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur en meublé.

 

Etre loueur en meublé non professionnel permet de se constituer un patrimoine immobilier locatif. Ce statut permet d'amortir les investissements et de déduire les charges y compris les intérêts. Il permet d'accroitre ses ressources sans fiscalité. Il permet également pour les investissements dans des produits neufs de défiscaliser une partie de ses revenus pendant 9 ans (loi Censi-Bouvard) voir de récupérer la TVA.