La location en meublé non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. A l'entrée, vous pouvez amortir la totalité du bien ou prétendre à une réduction d'impôt (voir ci-dessous). Ensuite, vous bénéficiez d'une imposition ­douce sur ses recettes locatives. Vous devez fournir un logement clés en main, les locataires s'y installant avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit d'un an, ramené à neuf mois pour un étudiant, doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation. 

 

Le capital est-il garanti ?  

Non. Vous n'êtes pas à l'abri d'une baisse des prix. 

 

L'argent est-il disponible ? 

Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré. 

 

Combien ça rapporte ? 

Vous pouvez espérer un rendement locatif de 4 % net par an et tabler sur une plus-value à terme. 

 

Quelle est la règle fiscale ? 

Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes imposables sont effacées les premières années ­grâce à la déduction des charges. Second avantage : l'amortissement annuel de votre bien pour chacun des éléments le composant. Le déficit pouvant en résulter est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. 

Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 32 600 euros. Avec le " microentreprise ", vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges. Avec le régime du " réel simplifié ", vous imputez les charges pour leur montant exact. Au-delà de 32 600 euros, le régime réel simplifié s'impose. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19 %, plus 15,5?% de prélèvements sociaux. Elle est exonérée au bout de trente ans. 

 

Où acheter ?  

Les résidences sont proposées par des intermédiaires spécialisés : GDP Vendôme, Herakles Patrimoine, Groupe France Epargne, Cmeuble... Et si vous ne recherchez pas l'avantage fiscal Bouvard-Censi, vous pouvez acheter des logements à équiper dans toutes les agences immobilières.  

 

L'avantage fiscal Bouvard-Censi maintenu 

L'acquisition de certains logements meublés ouvre droit à une réduction d'impôt dont le taux a été maintenu à 11 % du prix du bien, retenu dans une limite de 300 000 euros. Cette réduction d'impôt, nommée Bouvard-Censi, est répartie sur neuf ans. En contrepartie, l'amortissement du bien au titre de la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux déclarés au réel est limité à la seule fraction du prix ne donnant pas droit à réduction d'impôt. Ainsi, pour un bien de 350 000 euros, la base d'amortissement sera limitée à 50 000 euros. Cet avantage devrait perdurer jusqu'en 2016. 

Durée recommandée : quinze ans

 

Interview tiré du journal l'Express 



 

 


 

Suite à une interview accordée en Juillet 2012 à Pélagie TERLY du magazine AGEFI, nous partageons  avec vous l'article qui a été rédigé à l'issue de la discussion.

 

 

 

                                                                                                                                                                                                                                   

"Cmeuble sur le marché de l'occasion" 


"Cette petite société s'est spécialisée dans la revente de logement anciens avec bail commercial. Elle dispose d'une centaine de lots en portefeuille"


Différent de l'immobilier traditionnel notamment par le bail commercial, la revente de logement en résidences-services demande une expertise de l'agent immobilier. C'est notamment le cas de Cmeublé 

Agent immobilier spécialisé. 

 

Accident de la vie, arbitrage, besoin de liquidité, changement de fiscalité sont autant de raisons de mise en vente d'un bien, et donc d'alimentation du marché. " Il y'a de la place pour plusieurs acteurs spécialisés". Preuve en est, nous disposons d'une centaine de lots en portefeuille. En revanche, d'autres motivations sont plus problématiques en particulier lorsque des propriétaires, face à des exploitants défaillants, essaient de se débarrasser de leur bien. "Dans ce cas, je leur conseille de trouver une solution avant de vendre. Pour ce faire, je les oriente auprés d'avocats spécialisés ou bien je leur transmet les coordonnées de gestionnaires susceptibles de reprendre l'exploitation, précise-la responsable de Cmeublé. De plus, les propriétaires détenants un bien depuis moins de cinq ans ont intérêt à le garder encore un peu, l'indexation des loyers pouvant augmenter le prix de revente."

 

 

Du coté de l'acquéreur, l'intérêt de l'achat d'un bien d'occasion en résidence service est de réaliser un pur investissement locatif et donc de percevoir des revenus. "Ce qui me plait sur ce produit, il n'est pas dépendant de conditions liées à la défiscalisation".

Depuis son lancement, Cmeublé enregistre 125 ventes. Un bien de seconde main offre en moyenne un rendement de 4% pour les résidences parisiennes et de 5,5% en région.

 

Résidences étudiantes et affaires.

 

Cmeublé privilégie les résidences étudiantes et les résidences affaires qui correspondent à 70% des lots proposés. "Si le gestionnaire abandonne l'exploitation de ce type de résidence, le bien conserve une valeur patrimoniale, notamment grâce à son emplacement. En revanche, l'investissment en Ehpad est plus délicat: du fait des renouvellements de bail, l'exploitation peut faire pression pour diminuer les loyer et partir avec l'agrémént". Néanmoins, pour répondre à toute demande, Cmeublé propose aussi de la résidence de tourisme et de l'Ehpad représentant respctivement 20% et 10% de son portefeuille. A côté de lots sous bail commercial, elle dispose aussi de logements meublés sous mandat de gestion. Cette formule offre un taux de rendement intéressant autour de 6% et une facilité de sortie. 

 

Partenaires.

 

Pour la commercialisation de ses lots, Cmeublé travaille principalement avec des CGPI et se rémunère par honoraires représentants 10% HT du prix d'achat qu'elle partage avec ses partenaires. Par ailleurs, la socéiét est en contact avec des établissements bancaires pour nouer des partenariats afin de mieux leur faire connaitre ce type d'immobilisation et en faciliter le financement. Seule à assurer tout le suivie des ventes, la responsable envisage d'embaucher un assistant."

 

 

Pélagie Terly 

 

 

 


 

 

 


 

 

LMNP: un support performant fiscalement


Lors d'un investissement en immobilier géré, il faut distinguer:

-les revenus (loyers versés par le gestionnaire)

-les charges (intérêts d'emprunt, taxe fincière, charges non récupérables

-les amortissements (charges comptables)

-le montant à déclarer aux services fiscaux


Les revenus issus de la location meublée permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L'intégralité des charges d'exploitation est en effet déductible des loyers et dans le même temps les biens mobiliers et immobiliers font l'objet d'un maortissement comptable tous les ans.

La combinaison de ces 2 facteurs permet alors de générer un stock de charges à l'origine de la rente non fiscalisée.

Les charges comptables que constituent les amortissements comptables ne sont ensuite pris en compte fiscalement que si le résultat est positif et à hauteur de celui-ci. Elles ne peuvent en aucun cas contribuer à créer ou augmenter un déficit. Ainsi quand le résultat est négatif ou nul, les amortissements sont différés sans limitation de temps constituant une réserve de charges.

Ce stock d'amortsissement pourra être utilisé dès que le résultat deviendra positif afin de neutraliser le résultat et le ramener à zéro permettant ainsi une non-fiscalisation des revenus de l'opération sur le long terme.

Autrement dit, la location meublée permet de générer des revenus qui ne seront pas ou peu fiscalisés.